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Categoria: Artigos

Publicado por: Dra. Daniela Araujo Espurio - Advogada

Nos últimos anos o setor imobiliário iniciou um processo de crescimento contínuo, movimentando diversos setores da economia brasileira e fomentando o sonho de milhares de pessoas em possuir um imóvel para uso ou renda.

Nesta linha, a venda de imóveis na planta tornou-se uma forma econômica de aquisição de imóvel, permitindo para o comprador um melhor planejamento financeiro para efetivação dos pagamentos, além das vantagens no momento da escolha do acabamento, possibilidade de modificações internas e programação da melhor forma de pagamento da parcela final para viabilizar a entrega das chaves. Em razão dos atrativos desta modalidade de aquisição de imóvel, é necessário cautela no momento de sua escolha. Inicialmente, deve-se conhecer o projeto a ser executado, o local de construção do imóvel, para verificação se atenderá a finalidade pretendida, ou seja, se aquisição será para uso ou renda/empreendimento. Em ambos os casos, necessário atentar-se para a região e qual o histórico de valorização do metro quadrado dos imóveis, principalmente, se a finalidade da compra for para obtenção de renda. A aquisição de um imóvel na planta pode ser caracterizada como uma forma de poupança, por isso, a compra deve ser tratada como um investimento, cujo produto final é a entrega da unidade na forma do projeto adquirido, dentro do cronograma firmado e com a valorização almejada. Visando o produto final na forma pretendida, é imprescindível antes da assinatura do contrato de compromisso de venda e compra da unidade, a certificação pelo comprador de que o projeto de construção foi aprovado pelos órgãos públicos com a devida expedição do alvará de construção e se a incorporação imobiliária foi registrada no Cartório de Registro Imobiliário da circunscrição do terreno. Somente com o registro da incorporação é que a incorporadora está autorizada a iniciar as vendas das unidades. A definição de incorporação encontra-se descrita no artigo 28, parágrafo único da Lei 4591/64, sendo "a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas", portanto, sem o registro da incorporação, a venda da unidade estará em desacordo com a Lei e poderá causar contratempos ao comprador. Ainda visando a segurança no momento da aquisição do imóvel na planta, o comprador deve obter informações sobre a incorporadora e construtora que serão responsáveis pela execução do projeto, trata-se de informação essencial, especialmente se considerado que a saúde financeira da incorporadora irá refletir diretamente na execução do projeto. Para obter informações sobre a situação econômica do incorporador, necessário solicitar as certidões de distribuição cível, trabalhista, da Receita Federal, da Justiça Federal e protesto em nome do incorporador, além de obter informações sobre a tradição da empresa no mercado, o grau de satisfação de seus antigos clientes, quantidade de construções já efetuadas, são cautelas que poderão evitar diversos dissabores no decorrer da execução do projeto até a entrega das chaves. Feito as análises necessárias referente ao projeto, memorial descritivo da unidade e áreas comuns e sobre a incorporadora, o comprador deve iniciar as tratativas comerciais relacionadas ao contrato de compromisso de venda e compra, que deve conter o regime de construção, se por empreitada, cujo preço é fechado, não importando o quando o incorporador gastará no curso da execução da obra, o preço poderá ser reajustado conforme previsto no contrato, ou por administração ou "a preço de custo", onde o valor da obra é dividida entre os compradores/condôminos, portanto não há preço fechado, mas uma previsão de custo, o preço total da unidade, a descrição da unidade, momento do reajuste das parcelas, o responsável pelo pagamento dos tributos no curso da execução da obra, multa a ser aplicada na hipótese de descumprimento contratual, hipótese de rescisão do contrato e prazo de entrega das chaves e termos para que ocorra , neste item é importante que haja aplicação de multa para a incorporadora que não entregar o imóvel no prazo avençado. Com a assinatura do contrato de compromisso de venda e compra, como última cautela, o comprador deve guardar todo o material de propaganda utilizado durante da compra e acompanhar a evolução da construção do imóvel e cumprimento das "promessas" feitas na publicidade de venda. Este artigo não tem a pretensão de esgotar todas as formas de garantir maior segurança ao comprador na aquisição de um imóvel na planta, mas norteá-lo naquilo que é de extrema importância no ato da aquisição.