10/Mai/2011

São espécies de usucapião de bens imóveis: (i) extraordinária (art. 1.238, CC); (ii) ordinária (art. 1.242, CC); (iii) especial ou constitucional urbana (pro misero - art. 183, CF, e art. 1.240, CC), subdividida em individual e coletiva; e (iv) especial ou constitucional rural (pro labore - art. 191, CF, e art. 1.239, CC).

Outrossim, se adquirem por usucapião outros direitos reais, tais como os bens móveis (art. 1.260 a 1.262, do CC), o domínio útil da enfiteuse, o usufruto, o uso, a habitação e servidões (art. 1.379, CC).

Importa notar que os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião, como exalta o artigo 183, §3º, da CF.

No entanto, para que ocorra a aquisição de propriedade de bem móvel ou imóvel, devem ser preenchidas as exigências previstas na ordem jurídica. São pré-requisitos fundamentais para a aquisição do direito: a posse, por um lapso temporal do bem e que esta posse seja ininterrupta e pacífica.

Assim preclara a ínclita Maria Helena Diniz: "o legislador permite que uma determinada situação de fato, que, sem ser molestada, se alongou por um certo intervalo de tempo previsto em lei, se transforme em uma situação jurídica, atribuindo-se assim juridicidade a situações fáticas que amadurecem com o tempo. A posse é o fato objetivo, e o tempo, a força que opera a transformação do fato em direito". (CURSO DE DIREITO CIVIL BRASILEIRO, 17ª edição, São Paulo, Ed. Saraiva, 2002, vol. 4, pág. 144)

Vejamos as principais características das modalidades supracitadas de usucapião de bem imóvel:

a) extraordinária: aquele que exerce posse mansa, pacífica e ininterrupta como se dono fosse, sem oposição do proprietário, pelo prazo de 15 (quinze) anos, independentemente de justo título e boa-fé, pode por sentença judicial adquirir a titularidade da propriedade. O Parágrafo Único, do artigo 1.238, CC, dispõe que o prazo será reduzido a 10 (dez) anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. Referida modalidade é aplicável tanto para imóveis urbanos como rurais.

b) ordinária: diferentemente da modalidade anterior, nesta além do tempo e da posse mansa, pacífica e contínua, pelo prazo de 10 (dez) anos, faz-se necessário também a presença de justo título e boa-fé, para que se possa adquirir a titularidade da propriedade por sentença judicial. Entende-se por justo título o estado de aparência que permite concluir estar o sujeito gozando da posse do determinado bem de boa-fé, até que outras circunstâncias provem o contrário. Ademais, o prazo será reduzido para 5 (cinco) anos se o imóvel foi adquirido onerosamente com registro cancelado, e desde que o possuidor tenha realizado investimentos de interesse econômico e social, ou tenha utilizado o imóvel como sua moradia, como esclarece o Parágrafo Único, do artigo 1.242, CC. Da mesma forma, aplica-se tanto para imóveis urbanos como rurais.

c) especial urbana: confere-se a propriedade por usucapião a quem utilizar imóvel de até 250 metros quadrados em área urbana, como se dono fosse, caso tiver exercido sua posse mansa e pacífica ininterruptamente por 5 (cinco) anos, sem oposição do proprietário, destinando-o para sua moradia ou de sua família. Exige-se, ainda, que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Não há, contudo, exigência legal de justo título, presumindo-se, assim, a boa-fé.

Há uma distinção, todavia, entre a usucapião especial urbana individual e coletiva, de acordo com a Lei nº 10.257/2001, a qual estabelece diretrizes gerais da política urbana.

Nota-se, a individual (art. 9º, da referida Lei) ocorre somente no caso de imóveis urbanos com área de até 250 metros quadrados, sendo necessário que o imóvel tenha sido ocupado com animo de moradia para si próprio ou para abrigo de sua família, e ainda, que o individuo tenha tratado o imóvel como se dono fosse. Já, a coletiva (art. 10) configura-se somente no caso de imóveis urbanos com área superior a 250 metros quadrados. Outrossim, nesse caso, é necessário que o imóvel tenha sido ocupado por uma população de indivíduos de baixa renda, como se donos fossem, sem que seja possível identificar as respectivas áreas de cada possuidor, tendo todos destinado o imóvel para moradia deles ou de suas famílias.

d) especial rural: adquire a propriedade por usucapião quem, não sendo proprietário de outro imóvel rural ou urbano, possua como seu, por 5 (cinco) anos ininterruptos, sem oposição do proprietário, área de terra em zona rural não superior a 50 (cinquenta) hectares, desde que nela produza por seu trabalho ou de sua família e nela tenha sua moradia. Da mesma maneira, não há exigência de justo título e presume-se a boa-fé. Tal modalidade de usucapião integra o contexto da política agrícola e da reforma agrária, o que justifica a exigência de que o possuidor torne a terra produtiva e constitua nela sua moradia e de sua família.

Vale ressaltar que em todos os casos, a propriedade adquirida por usucapião deverá ser sempre declarada por sentença judicial, a qual, após o trânsito em julgado, servirá de instrumento hábil para a transferência da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Impende observar, ainda, o artigo 1.243 do Código Civil que, para fins de contagem do prazo para usucapião, poderá ser adicionada as posses anteriormente exercidas, desde que tenham sido mansas, pacíficas, contínuas e, nos casos do artigo 1.242 (usucapião ordinária), justas. Portanto, os herdeiros que permanecem no imóvel após a morte de seus pais, à guisa de exemplificação, poderão considerar o período de posse por eles exercida, assim como a de seus pais, para preenchimento dos requisitos para usucapião.

Destarte, podemos concluir que o real escopo da usucapião, dentro do atual diploma legal, ao trazer para o seu corpo a usucapião especial urbana e rural e ao permitir a redução dos prazos da usucapião extraordinária e ordinária quando da realização de obras ou serviços de caráter produtivo, ou de investimentos de interesse econômico e social, é garantir a aplicação da função social da propriedade, bem como trazer alguma segurança jurídica àqueles que por longo tempo cuidam de uma propriedade como se sua fosse, fazendo dela sua moradia.

Fontes:

1) POSSE, POSSESSÓRIA, USUCAPIÃO E AÇÃO RESCISÓRIA, Antenor Batista, 5ª Ed., Edipro, 2011.

2) CURSO DE DIREITO CIVIL BRASILEIRO, Maria Helena Diniz, 17ª Ed., Saraiva, 2002.

3) USUCAPIÃO DE BENS IMÓVEIS E MÓVEIS, José Carlos de Moraes Salles, 7ª Ed., RT, 2010.

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